民法典第七百三十四條首次在立法中規(guī)定房屋承租人享有優(yōu)先承租權(quán)。該規(guī)定雖簡單，但在保護承租人權(quán)利以及居住穩(wěn)定上具有十分重要的意義。正確把握承租人優(yōu)先承租權(quán)的特點和適用要件，是司法實踐中準確適用承租人優(yōu)先承租權(quán)的關(guān)鍵所在。

       一、優(yōu)先承租權(quán)的特點

      民法典出臺以前，優(yōu)先承租權(quán)由租賃合同約定產(chǎn)生：租賃雙方達成合意，在租賃合同上對其進行約定。為了更好地保障居住安全，民法典將優(yōu)先承租權(quán)法定化，用以保障居住權(quán)人的權(quán)利。相比其他的權(quán)利，優(yōu)先承租權(quán)有不可替代的特點。

      優(yōu)先承租權(quán)具有市場性。優(yōu)先承租權(quán)誕生于近現(xiàn)代，工業(yè)化的發(fā)展產(chǎn)生大量人口遷徙，而大城市高昂的房價使得越來越多的人選擇租房而非買房。隨著租賃市場的發(fā)展，優(yōu)先承租權(quán)以合同自主約定的形式得以體現(xiàn)和完善。優(yōu)先承租權(quán)自誕生之始便是意思自治的產(chǎn)物。我國民法典此次雖將優(yōu)先承租權(quán)法定化，但為順應(yīng)市場正常發(fā)展規(guī)律，亦未對優(yōu)先承租權(quán)的行使作出過多限制，僅規(guī)定若出租人繼續(xù)出租房屋，在租賃雙方合意的前提下，對承租方穩(wěn)定居住的權(quán)利進行相對傾斜保護。

      優(yōu)先承租權(quán)具有持續(xù)性。從保護承租人承租房屋的權(quán)利的角度來看，優(yōu)先承租權(quán)與買賣不破租賃制度有所類似。但買賣不破租賃制度保護的是承租人在已經(jīng)確定的承租期間居住的權(quán)利，即保護其租賃合同正常履行完畢的權(quán)利，而優(yōu)先承租權(quán)制度保障的是承租人在租賃合同履行期屆滿，依然有同等條件下優(yōu)先承租的權(quán)利，是一種持續(xù)性的權(quán)利。從權(quán)利保護的范圍來說，優(yōu)先承租權(quán)制度保護法益的范圍要大于買賣不破租賃制度所保護的法益。

       優(yōu)先承租權(quán)是債權(quán)。居住權(quán)是民法典新規(guī)定的一項權(quán)利，亦是保障權(quán)利人在房屋持續(xù)居住的權(quán)利。與居住權(quán)不同的是，優(yōu)先承租權(quán)的權(quán)利性質(zhì)是債權(quán)。優(yōu)先承租權(quán)的規(guī)定出現(xiàn)在民法典合同編中，規(guī)范的是租賃合同市場的秩序。而居住權(quán)是物權(quán)，它的規(guī)定出現(xiàn)在民法典物權(quán)編中，規(guī)范的是權(quán)利人對特定房屋的物權(quán)，居住權(quán)的設(shè)立自登記起生效。

     相比其他權(quán)利，優(yōu)先承租權(quán)雖然行使條件相對簡單，但也蘊含著其法定的適用要件。

      二、優(yōu)先承租權(quán)的適用要件

      承租人優(yōu)先承租權(quán)，民法典第七百三十四條將其闡述為租賃期限屆滿，房屋承租人享有以同等條件優(yōu)先承租的權(quán)利。法律條文的規(guī)定雖然簡單，但實際隱含四個方面的含義。

      出租人有繼續(xù)對外出租的意思表示。雖然民法典中的規(guī)定并未對出租人的意思表示作出明確要求，但是從合同的締約應(yīng)是合同雙方真實意思表示的基本前提來看，承租人要行使優(yōu)先承租權(quán)的前提，需是出租人有繼續(xù)對外締約租賃合同的真實意思表示。但出租人是否繼續(xù)出租帶有強烈主觀意愿，為避免出租人惡意損害承租人利益的情形發(fā)生，故若出租人主張不繼續(xù)出租房屋，需要提供正當(dāng)理由，如將房屋收回自用、房屋即將修繕、被征收、征用或被拆遷及承租人租賃期間不當(dāng)使用房屋等符合公平正義理念的正當(dāng)理由。

      承租人有繼續(xù)承租的意思表示。該要件的核心在于承租人優(yōu)先承租權(quán)的法律性質(zhì)，究竟是請求權(quán)還是形成權(quán)。換句話說，對于承租人以同等條件要求承租房屋的請求是否屬于要約，是否需要經(jīng)出租人同意方可成立租賃合同。筆者認為，從更保護承租人利益的角度，將其定性為形成權(quán)更為妥當(dāng)。形成權(quán)是依照權(quán)利人單方意思表示即可生效從而改變相應(yīng)法律關(guān)系的權(quán)利，就其效力而言，相當(dāng)于私法中的權(quán)力。形成權(quán)的理論，拓展了權(quán)利的范圍，實際上與私法自治理念有所沖突，因此，在《德國民法典》中，對于形成權(quán)的享有，要求該權(quán)利具備特別的正當(dāng)性：一是基于當(dāng)事人的約定，二是立法者的價值判斷。在民事合同關(guān)系中，承租人租賃房屋一般是為滿足實際生產(chǎn)生活的需要，承租人在對房屋長期居住、使用后，自然會對其住所產(chǎn)生較為深厚的感情和一定程度的依賴，而圍繞房屋也會形成一系列穩(wěn)定的社會關(guān)系和法律關(guān)系。因此，法律賦予承租人優(yōu)先承租的權(quán)利，是為了保護其對房屋持續(xù)性的利益以及居住穩(wěn)定。若承租人提出以同等條件下優(yōu)先承租的請求后，出租人拒絕出租，承租人即不能繼續(xù)承租房屋，這將導(dǎo)致優(yōu)先承租權(quán)的制度形同虛設(shè)，無疑與民法典設(shè)立優(yōu)先承租權(quán)制度的立法本意相悖。因此，將優(yōu)先承租權(quán)定性為形成權(quán)，租賃期限屆滿，若出租人有意愿繼續(xù)出租房屋，承租人提出以同等條件承租房屋的請求，無需出租人同意，雙方即可繼續(xù)締結(jié)租賃合同。

       同等條件。優(yōu)先承租權(quán)制度的設(shè)立初衷在于維護租賃關(guān)系的穩(wěn)定，維護租賃秩序，鑒于優(yōu)先承租權(quán)的形成權(quán)性質(zhì)，其必然對出租人的權(quán)利造成一定的限制。租賃關(guān)系本質(zhì)上是一個市場交易行為，若該制度的產(chǎn)生排除出租人出租房屋以逐利的權(quán)利，這將損害出租人作為市場主體的公平交易機會，故民法典規(guī)定承租人行使優(yōu)先承租權(quán)的前提需在同等條件下。同等條件的要求體現(xiàn)了立法者利益平衡的價值理念，即承租人優(yōu)先承租權(quán)的行使并不導(dǎo)致出租人的利益受損，是立法者利益平衡和維護公平正義的體現(xiàn)。至于何為同等條件，可以參考承租人優(yōu)先購買權(quán)制度中同等條件的相關(guān)規(guī)定，即相同的租期、租金、付款方式等。但還需注意出租人在第三人簽訂租賃合同之時，是否存在惡意串通，用虛擬高額價格、嚴苛的支付方式和支付期限，規(guī)避承租人優(yōu)先承租權(quán)行使的情形。

       承租方擁有損害賠償請求權(quán)。民法典雖未明確規(guī)定承租方享有損害賠償請求權(quán)，但基于權(quán)利保護的法定性，以及參考優(yōu)先購買權(quán)的相關(guān)規(guī)定，筆者認為，若承租人的優(yōu)先承租權(quán)受到侵害，有權(quán)請求出租方承擔(dān)損害賠償責(zé)任。至于該權(quán)利的請求權(quán)基礎(chǔ)，筆者認為，承租人的請求出租人承擔(dān)的是違約責(zé)任。優(yōu)先承租權(quán)是民法典合同編賦予承租人的權(quán)利，是法定的債權(quán)，其實質(zhì)上為房屋租賃合同的一個附隨義務(wù)，無需雙方當(dāng)事人額外約定，只要出租人拒絕承租人以同等條件續(xù)租的請求將房屋另租他人，就符合違約責(zé)任的構(gòu)成要件。關(guān)于違約責(zé)任損失計算的標準，參考民法典第五百八十四條規(guī)定，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益。筆者認為，在計算出租人承擔(dān)損害賠償責(zé)任之時，可以考慮以下幾個因素。

       一是同類房屋的差價。優(yōu)先承租權(quán)之于承租人來說，是能夠以一定價格承租現(xiàn)居住房屋的權(quán)利。優(yōu)先承租權(quán)的受損，承租人的直接損失就是租賃與現(xiàn)居住房屋同類房屋所多支付租金的差價損失。同時，參考優(yōu)先購買權(quán)損害賠償通常考量同類房屋購買的差價損失來看，侵害優(yōu)先承租權(quán)的主要考慮因素也可參考承租人承租同類房屋的差價損失。二是同類房屋的尋找難度。承租人優(yōu)先承租權(quán)受損，其直接損失為因不能繼續(xù)居住在系爭房屋而需要另找房屋居住的損失。但在不同地區(qū)、處于不同的市場行情下，該損失不能簡單地以同類房屋的差價來計算。房屋是否具有獨特屬性，如某對口學(xué)區(qū)唯一在售新房、某度假區(qū)唯一海景房等等，都將導(dǎo)致承租人尋找同類房屋的難度加大，這也實際加大了承租人的損失。故，在確定承租人損失之時，承租人尋找同類房屋的難度亦可成為考慮因素之一。三是承租人的承租意愿。這關(guān)系到承租人的“承租權(quán)”是否受到實質(zhì)性侵害。從民法典目前的規(guī)定來看，判斷承租人優(yōu)先承租權(quán)是否受損主要依據(jù)出租人的行為，若出租人存在拒絕承租人以同等條件繼續(xù)承租、而將房屋出租給第三人的行為即構(gòu)成侵害承租人優(yōu)先承租權(quán)。但是，從優(yōu)先承租權(quán)制度保障承租人穩(wěn)定居住的立法原意來看，若承租人本身沒有繼續(xù)承租系爭房屋的意愿，如其已經(jīng)發(fā)生工作調(diào)動或已在他處實際居住等，這些因素都將大大降低出租人出租系爭房屋對承租人的影響，也將減少承租人優(yōu)先承租權(quán)受到侵害的損失。

       隨著社會經(jīng)濟的迅猛發(fā)展，人口的流動加快，國家對規(guī)范租賃市場越來越重視，優(yōu)先承租權(quán)的法定化是一項必然的歷史趨勢。雖然之前我國部分省市已經(jīng)出臺相應(yīng)的行政規(guī)范性文件對優(yōu)先承租權(quán)作出規(guī)定，但是在法律層面對其進行規(guī)范尚屬首次。可以預(yù)見，隨著民法典的正式實施，優(yōu)先承租權(quán)的具體適用將會在司法實踐中不斷完善。但須強調(diào)的是，民法典中無論是新設(shè)立的優(yōu)先承租權(quán)、居住權(quán)制度，還是對已有的優(yōu)先購買權(quán)、買賣不破租賃制度進行確認，都是為了保障人民群眾的居住安定，這也是我們討論優(yōu)先承租權(quán)司法適用的根本目的所在。（摘自人民法院報）