福興街道辦事處，市府直屬和省、梅屬駐興有關單位：

現將《興寧市南部新城福興街道向陽村（興福路南段）房屋征收補償安置方案》印發(fā)給你們，請認真貫徹執(zhí)行。

興寧市人民政府

2018年6月11日

興寧市南部新城福興街道向陽村（興福路南段）房屋征收補償安置方案

為實施城市規(guī)劃和土地利用總體規(guī)劃，加快構建“一中心四組團”發(fā)展格局，促進我市經濟社會跨越發(fā)展，根據《中華人民共和國土地管理法》、國務院《國有土地上房屋征收與補償條例》（國務院令第590號）、中共中央紀委辦公廳監(jiān)察部辦公廳《關于加強監(jiān)督檢查進一步規(guī)范征地拆遷行為的通知》（中紀辦發(fā)〔2011〕8號）以及住房和城鄉(xiāng)建設部《關于印發(fā)〈國有土地上房屋征收評估辦法〉的通知》（建房〔2011〕77號）和《關于印發(fā)興寧市國有土地上房屋征收與補償管理辦法等文件的通知》（興市府〔2012〕20號）等有關法律、法規(guī)、規(guī)章和規(guī)范性文件規(guī)定，結合實際情況，制定本方案。

一、房屋征收與補償安置的原則

房屋征收與補償應當遵循規(guī)劃先行、決策民主、程序正當、結果公開的原則。

二、征收部門與實施單位

征收部門：興寧市土地房屋征收安置中心。

征收實施單位：興寧市福興街道辦事處。

三、征收范圍

福興街道向陽村土圍片土一、土二、土三、土四隊。以上四至范圍詳見規(guī)劃紅線圖。

四、房屋征收補償安置方式

房屋征收實行貨幣補償和產權調換兩種方式，由被征收人自行選擇方式進行補償。

征收市政工程和單位、學校、企業(yè)廠房、倉庫、雜房、簡易房、祖屋公共部分（祠堂除外）及公共設施等只實行貨幣補償。祖屋祠堂可采用貨幣補償，也可選擇產權調換。

五、房屋征收補償安置標準和規(guī)則

（一）貨幣補償標準：

1．被征收房屋的價值，由具有相應資質的房地產價格評估機構評估確定。

2．被征收房屋裝修及附屬設施的價值,由具有相應資質的房地產價格評估機構評估確定。

（二）產權調換規(guī)則：

1．選擇調換的安置房與被征收房屋原則上按建筑面積1:1調換，價值以被征收房屋評估價值和安置房評估價值互補差價結算。但每戶產權調換建筑面積不得超過300㎡（在城市規(guī)劃區(qū)范圍內，國家征收出讓后的土地上建設的房屋并已領取房地產權證的除外），超過300㎡的部分只實行貨幣補償。

2．選擇的安置房建筑面積超出被征收房屋（首層鋪面除外）建筑面積20㎡內的，按成本價進行結算，超過20㎡的部分按市場價進行結算。

3．被征收人安置房建筑面積包括安置房套內建筑面積、本棟房屋的公共墻位、公共樓梯、公共走道及其他公共部分需分攤的建筑面積，面積以不動產權證書登記簿記載為準。

4．被征收人在規(guī)定時間內先簽訂房屋征收補償安置協議書的，優(yōu)先選擇安置房。

5．選擇產權調換的安置房和鋪面，《不動產權證書》必須以被征收人的名義進行登記，相關手續(xù)由房屋征收部門統(tǒng)一辦理，辦證稅費由房屋征收部門承擔。

（三）安置房的位置、建設標準、價格：

房屋征收部門提供錦繡新城（福興安置區(qū)）安置房供被征收人自主選擇。

1．錦繡新城位于興福路西面規(guī)劃地段（詳見規(guī)劃平面圖）。

2．安置房的建設標準：

（1）錦繡新城為花園式住宅小區(qū)，基本公共設施配套完善。用地面積約240000㎡，容積率3.5以下，建筑密度30%以下，居住戶數約6000多戶。底層架空，可供娛樂休閑及配套服務設施使用。

（2）安置房的結構為鋼筋混凝土框架結構電梯房，樓高有十七層和二十五層半（頂層復式）。外立面統(tǒng)一鑲貼仿石材面磚、鋁合金門窗；套房戶型分別為四房兩廳、三房兩廳、兩房兩廳。首層鋪面可用于產權調換。

（3）錦繡新城套房、鋪面室內均為毛坯房，供電、電話線、電視線、網絡線等安裝至戶外門口，供排水、排污安裝至廚房和衛(wèi)生間。

3．安置房（首層鋪面除外）的價格：

（1）安置房十七層的成本評估均價2500元/㎡。在安置房交付使用時，如果實際成本均價低于2500元/㎡，按實際成本均價結算，計算公式為：樓層實際成本價=對應樓層成本評估價－（2500元－實際成本均價）；如果實際成本均價高于2500元/㎡，則按2500元/㎡結算。

具體樓層成本評估價分別為：

安置房市場價格按評估機構評估確定。

（2）安置房二十五層半的成本評估均價2800元/㎡。在安置房交付使用時，如果實際成本均價低于2800元/㎡，按實際成本均價結算，計算公式為：樓層實際成本價=對應樓層成本評估價－（2800元－實際成本均價）；如果實際成本均價高于2800元/㎡，則按2800元/㎡結算。

具體樓層成本評估價分別為：

安置房市場價格按評估機構評估確定。

（四）沿街（城市規(guī)劃道路）的首層鋪面按下列原則和方式進行產權調換：

1．首層鋪面選擇產權調換的，原則上按建筑面積1:1調換。調換后被征收鋪面剩余面積達到調換鋪面單元面積的50%以上（含50%），被征收人可再行申請調換另一單元的鋪面，不足50%的部分不予調換,按評估機構評估價格給予貨幣補償。

2．被征收鋪面的市場價和產權調換鋪面的市場價均按評估機構評估價值確定，評估后互補差價結算，多還少補。

3．產權調換的鋪面，由被征收人按簽訂補償安置協議的先后順序，在安置區(qū)內的鋪面中進行選擇，調換完即止。

（五）祖屋祠堂選擇產權調換的，由房屋征收部門統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一設計、統(tǒng)一建設。調換的位置原則上應與本行政區(qū)域內的公共活動場所規(guī)劃相結合，安排在保留祖屋區(qū)和安置區(qū)的周邊。祠堂建筑面積原則上按1:1調換，但用地面積不得超過200㎡，其中建筑占地面積不得超過100㎡。被征收祠堂的評估價值和調換祠堂的評估價值互補差價結算，多還少補。

（六）住宅房屋臨遷過渡安置。

1．被征收人選擇房屋貨幣補償的，被征收人在簽訂房屋征收補償安置協議書約定時間一個月內搬遷完畢，向被征收人支付3個月的臨時安置補助費，可從如下三種方案任選一種方式：（1）按被征收房屋建筑面積補給被征收人臨時安置補助費6元/㎡/月，每月每戶1500元為最高限額；（2）以戶為單位，補給被征收戶臨時安置補助費700元/月；（3）以被征收戶中所含人數為單位，統(tǒng)計人數以戶籍為準，補給被征收戶臨時安置補助費150元/人/月。臨時安置補助費一次性支付給被征收人。

2．被征收人選擇房屋產權調換的，產權調換房屋交付前，被征收人自行安排住處的,向被征收人支付臨時安置費，可從如下三種方案任選一種方式：（1）按用于調換安置房的建筑面積，向被征收人支付臨時安置費6元/㎡/月，每月每戶1500元為最高限額；（2）以戶為單位，向被征收戶支付臨時安置費700元/月；（3）以被征收戶中所含人數為單位，統(tǒng)計人數以戶籍為準，向被征收人支付臨時安置費150元/人/月。臨時安置補助費的發(fā)放從被征收人交出被征收房屋起到交付安置用房后滿三個月止。

3．被征收人選擇房屋產權調換的，產權調換房屋交付前，被征收人使用房屋征收部門提供周轉用房的，不支付臨時安置補助費。在過渡期內，周轉用房的水、電等費用由被征收人負責。

（七）房屋可遷附屬物的補償。

征收房屋內的電話、網絡、有線電視、空調等附屬設備遷移費，按現行收費標準據實支付。

（八）企業(yè)、商業(yè)用房因征收房屋造成停產停業(yè)損失的補償。

1．經營中的鋪面，按實際經營面積50元/㎡的標準一次性補償給經營者停產停業(yè)損失或按稅務部門提供稅單為依據進行評估補償。

城市規(guī)劃道路外的房屋，已依法取得營業(yè)執(zhí)照，可根據經營情況、經營年限及納稅等實際情況適當補償給經營者。

2．在產權調換期間被征收鋪面的租金損失，按評估機構評估價格進行補償,補償期限從被征收人移交鋪面給征收部門之日起至產權調換鋪面交付之日止。

3．企業(yè)因房屋征收搬遷造成的停產停業(yè)期間工人工資根據社保相關規(guī)定進行補助。

4．企業(yè)、工廠設施無法搬遷的或一次性設備拆卸后無法再使用的，按評估機構評估價格進行補償。

（九）搬遷補助費。

1．按被征收房屋建筑面積計算搬遷補助費：25元/㎡。

2．企業(yè)、機關和事業(yè)單位用房、設備、設施、倉庫等的搬遷補助費，按房地產評估機構對搬遷費用的評估結果予以補助。

3．被征收房屋需依法實施強制執(zhí)行的不給搬遷補助費。

（十）被征收人已出租的住宅、商業(yè)用房，由被征收人負責解除租賃關系。

六、被征收房屋屬性認定

（一）被征收房屋的權屬、結構、用途及建筑面積，以房地產權證或土地使用權證、房屋所有權證登記記載為準。涉及房屋產權爭議的，先由公證部門進行現場證據保全，再依法律程序確定權屬。確定權屬期間不影響征收工作進行。

（二）征收范圍內未經登記的建筑，或房地產登記記載事項不明確或者與現狀不符的建筑，由房屋征收實施單位和國土資源、住建等相關部門聯合組織力量進行調查、認證，并按下列方式處理：

1．1986年12月31日以前建造的房屋、1987年1月1日以后已辦理《房屋產權證》或已辦理《土地使用證》和《建設工程規(guī)劃許可證》的房屋視為報建手續(xù)齊全。

2．自1987年1月1日起，至2012年8月23日市政府出臺《興寧市城鄉(xiāng)規(guī)劃管理暫行規(guī)定》之前建造，未辦理任何證件的房屋和已辦理《土地使用證》或《建設工程規(guī)劃許可證》的單證房屋，在征收補償過程中根據實際建筑面積，核算辦證成本，扣除辦證成本等辦證費用，計算補償金額。

3．自2012年8月23日市政府出臺《興寧市城鄉(xiāng)規(guī)劃管理暫行規(guī)定》之后，未按照要求辦理任何證件的房屋，認定為違法建筑。

4．被征收集體土地上的房屋及其占地，按《興寧市人民政府關于修改〈興寧市征收土地管理暫行辦法〉的通知》（興市府〔2013〕5號）修正的《興寧市征收土地管理暫行辦法》第二十三條執(zhí)行。

（三）違法建筑物，一律不給予補償。對未超過批準期限的臨時建筑或構筑物，按比例進行補償；對超過批準期限的臨時建筑或構筑物，不予補償。

（四）對被征收房屋的權屬、結構、用途及建筑面積以及被征收房屋的初步評估結果、被征收房屋的復核評估結果和補償安置結果進行公示。

（五）被征收人應如實向房屋征收實施單位申報個人被征收房屋現狀。未如實申報的，責任自負。

七、征收房屋登記、丈量及計算建筑面積辦法

（一）征收房屋登記、丈量及計算建筑面積辦法，按《建筑工程建筑面積計算規(guī)范》（中華人民共和國建設部公告第326號）執(zhí)行。

（二）被征收房屋的公共面積如產權人有書面約定的，按書面約定辦理；無書面約定的，則按產權人的房屋建筑面積比例分攤，并張榜公布確定。

八、未建成房屋的土地和已建成房屋剩余用地面積的補償

（一）已有土地使用證未建的，或經興寧市被征收土地房屋鑒定專家組確認是宅基地、留用地、拆遷安置地的，可選擇調換安置房。調換安置房的面積原則上按土地使用證面積或經確認的占地面積與安置房建筑面積1:1進行調換，價值按評估機構評估價值互補差價結算。

（二）已建成房屋的剩余用地面積，按照以下標準進行補償:

1．被征收國有土地上已建成房屋的剩余用地面積補償，由房地產評估機構評估確定。

2．被征收集體土地上房屋剩余用地面積補償，按同類區(qū)域征收水田價格進行補償，并給予被征收人15% 的留用地折算成貨幣，補償給被征收人，留用地價值由評估機構評估確定。

九、評估機構的選定

房地產價格評估機構由房屋征收實施單位組織被征收人在規(guī)定時間內，從興寧市評估機構備案數據庫中協商選定；在規(guī)定時間內不協商或協商不成的，按照少數服從多數原則投票決定，或采取搖號、抽簽等隨機方式確定。同一征收項目評估工作，原則上由一家評估機構承擔。

十、獎勵和補助辦法

（一）被征收人在規(guī)定時間內簽訂房屋征收補償安置協議書并按約定時間搬遷騰空，將房屋交給房屋征收實施單位驗收后，房屋征收實施單位按被征收房屋總值的10% 給予獎勵。超出規(guī)定時間簽訂征收補償安置協議書的或超出約定時間搬遷騰空房屋的，一律不給予獎勵。

（二）選擇產權調換的被征收人自安置房交付使用之日起，免收20年的物業(yè)管理費（安置區(qū)內小車停車位除外）。免收的物業(yè)管理費在安置小區(qū)公共物業(yè)收益中解決，不足部分由市財政補貼。

（三）物業(yè)管理由房屋征收部門組織實施，被征收人的單車、摩托車統(tǒng)一到指定地點免費停放，安置區(qū)內停車位則用于出租，出租收益用于安置區(qū)物業(yè)管理費用。

十一、住房困難和低收入家庭救助

被征收人的被征收房屋建筑面積小于50㎡，他處無住房又無能力購買安置房的，可任選以下一種方式進行補償：

（一）現居住人口為1人，被征收房屋建筑面積小于30㎡的，按30㎡進行貨幣補償；現居住人口為2人以上，被征收房屋建筑面積小于50㎡的，按50㎡進行貨幣補償。獎勵金按被征收房屋實際建筑面積計算，補償后被征收人自行安置。

（二）被征收房屋實際建筑面積實行貨幣補償后，由政府優(yōu)先提供人均10～15㎡的廉租住房，以戶為單位，每戶不超過50㎡。廉租房租金由房屋被征收人負責。

十二、爭議的解決

（一）對評估確定的被征收房屋價值有異議的當事人，可以向房地產價格評估機構申請復核評估。對復核結果有異議的，可以向梅州市住房和城鄉(xiāng)建設局房地產評估專家委員會申請鑒定。

（二）補償協議訂立后，一方當事人不履行補償協議約定的義務的，另一方當事人可以依法提起訴訟。

（三）房屋征收實施單位與被征收人在規(guī)定的簽約期限內達不成補償協議，或者被征收房屋所有權人不明確的，由房屋征收實施單位報請市人民政府依照國務院《國有土地上房屋征收與補償條例》的規(guī)定，按照征收補償方案作出補償決定，并在房屋征收范圍內予以公告。被征收人對補償決定不服的，可以依法申請行政復議，也可以依法提起行政訴訟。被征收人在法定期限內不申請行政復議又不提起行政訴訟，在補償決定規(guī)定期限內又不搬遷的，由市人民政府依法申請人民法院強制執(zhí)行。

十三、本方案未盡事宜，按有關法律法規(guī)及相關政策執(zhí)行。

十四、本方案由房屋征收部門負責解釋。

政策解讀：關于《興寧市人民政府關于印發(fā)興寧市南部新城 福興街道向陽村（興福路南段）房屋 征收補償安置方案的通知》的政策解讀